Ablöse und Investitionskostenersatz

AK-Konsumentenberater Österreich, 04.09.2017 09:31

Mit dem Begriff „Ablöse“ wird häufig nur die verbotene Ablöse in Verbindung gebracht, d.h. eine Zahlung, die ohne einen Gegenwert zu bieten, vom neuen Mieter verlangt wird. Doch gibt es noch weitere - erlaubte - Formen der Ablöse, bzw. des Investitionskostenersatzes, bei denen getätigte Investitionen vom Nachmieter oder vom Vermieter abgegolten werden können. Die Regelungen zum Investitionskostenersatz und zur Ablöse gelten bei Altbau und gefördertem Neubau und bei Genossenschaftswohnungen. Im frei finanzierten Neubau und bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt grundsätzlich das, was man sich im Mietvertrag vereinbart.

Ein Mieter, der aus seiner Wohnung auszieht, darf unter bestimmten Voraussetzungen vom Nachmieter oder vom Vermieter eine Ablöse oder einen Kostenersatz für Investitionen verlangen

die er in den letzten 20 Jahren getätigt hat und
die wesentliche Verbesserungen in der Wohnung bewirkt haben und
die über seine Mietdauer wirksam und von Nutzen sind.

Zu den wesentlichen Verbesserungen zählen beispielsweise der Einbau eines Bades, einer Heizung, elektrische Anlagen (neuer FI-Schalter, neue Leitungen).

Für die Ermittlung der Höhe des Investitionskostenersatzes gelten fixe prozentuelle Abschreibungssätze. Für die wichtigsten Investitionen (Heizung, Bad, Elektrik) beträgt der Abschreibungszeitraum 10 Jahre, das bedeutet einen 10%igen Wertverlust pro Jahr.

Bei einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses müssen Sie dem Vermieter Ihre Ansprüche spätestens innerhalb von 14 Tagen schriftlich zur Kenntnis bringen. Dabei sind dem Vermieter auch alle Rechnungen vorzulegen. Lösen Sie als Mieter das Mietverhältnis auf, so beginnt die 14-tägige Frist ab Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter zu laufen.

Für andere Anschaffungen wie z.B. Möbel, Küche, Fernseher, etc. können sich Mieter und Nachmieter auf eine Ablöse einigen. Zur Bestimmung der Höhe der Ablöse wird der Zeitwert herangezogen. Für eine exakte Bewertung müsste ein Sachverständiger beauftragt werden.

Investitionen in die Reparatur und Erneuerung von Sachen, die zur Grundausstattung zählen und für die der Mieter erhaltungspflichtig ist, sind nicht ablösefähig, wenn dadurch kein Mehrwert geschaffen wird. Beispielsweise für Wandfarben, Bodenbeläge, Fliesen, Sockelleisten, Armaturen, Dichtungen, usw. kann nichts extra verlangt werden.

Wenn keine Einigung zwischen Mieter und Nachmieter bezüglich der Höhe der (Möbel)-Ablöse zustande kommt, so ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen.

Weitere Informationen zu Ihren Rechten als Mieter/-in finden Sie unter ooe.konsumentenschutz.at.